广州物管条例能否解决管理难题？ 四大物管新变最吸睛

广州物管条例能否解决管理难题？ 四大物管新变最吸睛

文/金羊网记者 何伟杰 张豪

8月6日，广州市住房和城乡建设委员会发布了《广州市物业管理条例(征求意见稿)》（以下简称《征求意见稿》），涉及众多热点问题。其能否缓解广州小区的物业管理难题？金羊网记者昨日通过多维度走访调查，发现《征求意见稿》虽对很多物业管理难题提出了切实可行的解决方案，但部分细则要真正落实，仍任重道远。

热点1

物管委员会人员构成合理吗？

《征求意见稿》一公布，很多业主第一眼关注到的是，业委会筹备组功能被取消了，改设物业管理委员会。记者对比发现，与以前的筹备组构成相比，物管会缩减了业主代表的人数，增加了公安派出所、居民委员会、物业服务企业代表。

对此，长期关注广州物业管理的华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，派出所工作人员的加入，可以在一定程度上避免一些不必要的争议纠纷，保障业主大会的顺利推进。但物管企业是否应该纳入到物管会里，则有待商榷。他认为，目前小区成立业委会，有相当部分原因是业主不满小区现行物业管理现状，物业公司加入到物管委中，很可能会导致业主和物管的矛盾提前公开化，也不利于业委会的成立。

不过，也有一位开发商人士认为，目前广州现有老旧小区业委会对小区管理较好的比例很低，业委会包括业委会筹备组在小区管理上也存在很多问题。由街道牵头先成立物管委会作为一个过渡期，比直接召开业主大会要好些，能够更好地代表各方意见。他还表示，物管委可以作为一个沟通桥梁的作用，不一定要成立业委会，可以让其长期存在。

热点2

居委会能担当指导“大任”吗？

《征求意见稿》赋予了居委会对小区业主委员会和物业服务企业的指导和监督职能。其中包括，居委会代表将担任每个小区的物管委副主任；负责组织重新选举业委会；每年不少于一次聘请会计师事务所对业主共有资金收支情况进行审计；协调物业纠纷等。

对此，不少业主担心，这么多职能压在居委会这个基层组织上是否合适？而且居委会作为基层群众性自治组织，与业主选举产生的业委会机构应该是相互协作的关系，指导和监督的职能是否妥当？

对此，一位曾协调过辖内多起小区物管纠纷的居委会主任坦言，居委会参与到小区物业管理当中，是一件好事，毕竟小区成立业委会之后能在一定程度上分担基层部门的管理负担。但他强调，居委会在参与过程中起到的是协助的作用，而不应该是“指导”。由居委会去聘请会计师事务所来审计小区共有资金收支情况更是不妥，“毕竟共有资金是属于小区全体业主的，由居委会来审是一件很奇怪的事情”。

而且，事权下放之后，居委会本来就承接了大量的工作，“除了传统的职能之外，我们现在还承接了河长、协调电梯加装纠纷、物业管理等事务，真的是压力山大。”

更让该居委会主任担心的是，虽然房管部门和街道有定期培训，但居委会工作人员对物业管理只是略知一二，涉及小区利益冲突问题只能做到“照本宣科”。一旦把握不准，不但无助于事情的解决，反而会容易成为“众矢之的”。

热点3

电子投票能真正破解投票难吗？

《征求意见稿》提出，广州将建立业主决策电子投票系统，以破解纸质投票效率低、选票造假等问题。

金羊网记者此前在采访过程中发现，相当部分投诉争议的源头就是出在投票环节。例如，海珠区一小区此前在举行业委会选举时，多名业主发现自己“被投票”，甚至还出现了已经去世的业主竟然还参与了表决的荒唐事。因此，电子投票的举措得到了不少小区业主的支持。

然而，记者调查发现，电子投票系统目前仍不完善。此前，位于白云区的南湖半岛花园的业主希望通过电子投票的方式选出业委会。“我们小区1700多户，如果要进行纸质投票，真的很难，所以我们对电子投票寄予了厚望。”该小区首次业主大会筹备组组长黄宾告诉记者，2017年5月，筹备组开始向街道申请电子投票，整个流程本来预计只需三个月左右，但直到现在，他们还无法进行电子投票。

“问题卡在数据输入上。”黄宾说，业主的数据信息需要输入到各级部门的电子投票系统当中，但不同系统之间信息无法批量输入，必须手动操作；而且各级部门负责输入工作往往只有一个人。“1700户的信息，光是输完一个系统听说起码就要花十几天。”黄宾说，除了数据输入繁琐之外，基层部门对电子投票系统的业务也并不熟悉。“我当时去申请的时候，街道工作人员还不知道这个系统是怎么一回事”。

热点4

资金共有制能抑制侵权之举吗？

《征求意见稿》中提出设立业主共有资金管理制度、制定共有物权登记和公开制度。明确小区公共收益归全体业主共有资金，并明确了共有资金管理单位、使用范围等，同时，明确了共有资金财务管理、公开和审计制度，要求每月定期公开收支明细等，让这笔共有资金更加透明。

对于公共部分的收益，其实《广州市物业管理规定暂行办法》中也有明确，但在实际操作中，记者发现，仍有不少物业服务企业违规侵占这一收益。

广州天河一建成已20多年的大型小区，在今年克服重重困难成立了业委会。但是由于某些原因，街道不予备案。“由于我们现在还没有业委会公章，不能以业委会的名义开个账户，不过物业也答应准备将公共收益交还给我们。”该小区业委会成员兰女士说，由于小区较大，公共收益是一笔不少的费用。“小区公共收益主要是架空层的商铺、户外和电梯广告等，尤其是路面停车费，估计路面停车位有1500个。”兰女士估计每年物业侵占公共收益约1500万-2000万元。

记者了解到，不仅仅是上述小区，很多没有成立业委会的小区公共收益都有被侵占的情况。针对这一现象，《征求意见稿》对公共收益再次明细，有助于遏制侵权行为。

有物业管理专业人士表示，今年年初，广州市住建部门曾要求各物业公司对小区公共收益部分单独立账，如今《征求意见稿》提出公共收益归全体业主所有，这意味着传统的物业管理模式“包干制”不复存在。“以前大部分的小区物业都采用包干制，包括公共收益在内都是由物业管理，自负盈亏；现在规定公共收益归全体业主所有，那么以前物业与小区签下的包干制合同还没有履行完怎么办”？