地产商及中介当起“二房东 ”东莞工业地产成“香饽饽”

地产商及中介当起“二房东 ”东莞工业地产成“香饽饽”

文/金羊网记者 唐波  图/金羊网记者 王俊伟

“一个多月前我就开始到处找厂房，结果发现租金涨了好多。”厚街一家鞋面厂的老板王瑞（化名）无奈地说。连日来，羊城晚报记者调查发现，自2015年以来，东莞厂房租金进入普涨模式，尤其是临深片区，在过去两年翻了一倍以上。对此，不少地产商及中介纷纷进军东莞的工业地产，做起“二房东”。不过，租金的普涨也让部分中小微企业感到“头疼”，一些镇街及基层社区已出台相应政策规范厂房租赁。

个案：宁赔违约金也要解约

最近，一桩有趣的合同纠纷官司在东莞长安法庭开庭审理，原告是长安镇厦岗社区某工业区的房东麦某昌，他向法院提起诉讼要求解除与承租者的租赁合同，理由之一竟然是“自己的厂房部分为违建”。宁愿赔偿数百万元的违约金，也想解除与承租者的合约。

麦某昌是厦岗本地人，从2002年开始在当地社区承包土地，盖起了厂房对外出租。2013年，他与深圳百佳公司法人胡铁龙签订租赁协议，将其位于厦岗社区复兴路9号的多栋厂房租给了后者，包括宿舍、厂区等在内，租金从9元/平方米到13.5元/平方米不等。

“厂房一共有三栋，数万平方米，前期我们投入了2000多万元进行改造，一部分用于发展实业，另外一部分则分租给了别的企业。”胡铁龙告诉记者，今年有部分厂房租赁合约到期后，又进行了续约，按照房东要求租金也进行了相应的上调。但对于还没有到期的大部分厂房，房东麦某昌亦要求大幅提高租金，并要求预付1000万元租金方才续约。无奈之下，他凑足了200万元首期款支付给了对方，但没想到房东还是提起了诉讼要求解除合同。

在麦某昌的起诉状中，记者看到，他之所以要求解除合约，其中一条原因竟是“C栋厂房建成投用至今未取得房产证或建设工程规划许可证”。这在承租方看来，仅仅是涨租的借口。对此，麦某昌的儿子小麦向记者坦言，他家一共有两个园区，另外一个园区今年租给了来自江西的“二房东”，厂租已经涨到了20多元/平方米，因此即便是违约将面临300万元的违约金，他们也要想法解约。

走访：厂租普涨临深片翻倍

在当地社区相关负责人看来，这宗合同纠纷的导火线就是当地厂租的大幅上涨。“从去年以来，我们这里的厂租就开始大幅上涨，先前的平均租金约为13元/平方米，现在基本在28元/平方米左右。”厦岗社区经贸部门相关负责人告诉记者，社区的很多物业先前都承租了出去，租金大多在8元—10元/平方米。从2015年开始，一些来自深圳、江西、湖南等地的中介公司开始大量接盘厂房，成为名副其实的“二房东”，厂租一路飙升,“花样”也多了起来。

记者随机走访了厚街、塘厦、寮步、道滘、高埗、横沥、东坑等多个镇街的工业区，相对于两年前，厂房的租金普遍上涨，平均涨了50%以上，而临深圳片区更是翻了一倍以上。以长安、塘厦、凤岗等为例，厂租价格大多在30元/平方米左右。而松山湖，最高的租金已经超过了35元/平方米。

“一个多月前我就开始到处找厂房。”来自四川的王瑞是厚街一家鞋面厂的老板，因为工厂订单增加需要扩大厂房面积，他先后来到厚街赤岭、寮步横坑等地寻找厂房，接待他的不是厂房的业主，几乎都是××物业管理公司。“这些公司有本地的、也有从深圳来的，一看就是二房东。”王瑞说，厚街赤岭的厂租已经接近20元/平方米，此外还要收取空地分摊费、物业管理费等，甚至连厂房使用面积也“打折扣”，很多厂房的公摊面积超过了20%，如此算下来，光厂租的成本就占据了所有成本的八成以上。“200多人为我打工，而我却为二房东打工”。

探因：资本大量进入工业地产

李明（化名）是东莞一著名工业地产运营商的相关负责人，他告诉记者，厂房租金逐年递增，这原本是行规。一般是每三年增长10%的租金，房东和承租人都会在协议中注明，且厂房租赁面积按房产证面积计算，一般不会出现以公摊面积为由让实租面积“缩水”的现象。从2013年开始，东莞“二房东”越来越多，租金也一路上涨。

李明分析说，东莞厂租上涨主要有几个阶段：一是约六七年前，深圳一些小型工厂，包括塑胶、制鞋、模具等传统产业陆续转到东莞，推动东莞第一次厂租上涨；约三年前，深圳的厂租开始攀升，不少中小企业往外搬迁，这让深圳的“二房东”们看到了商机，纷纷到东莞“圈厂”，东莞厂房租金再次大幅上涨，但相对于深圳动辄五六十元/平方米的厂租，东莞这边依然显得便宜；而最近一波，则是从一年前开始，东莞大量实施城市更新、“工改工”等，对一些旧厂房提质增效，吸引了大量的公司投资，甚至连万科、碧桂园等大型地产商，也开始转战工业地产。

“一个在深圳做工业地产的朋友，由于来东莞较早，20多人的公司一个月纯利900万元以上。”冉龙华的塑胶厂原本在深圳宝安，6年前搬到东莞黄江，并租下几栋厂房，除了自用的部分，其余全部分租了出去，每月收租就可以赚回自用的部分。“今年生意不太好做，打算关闭工厂，直接做包租公。”冉龙华说，他身边已经有十多个做企业的朋友，直接干起了“二房东”的生意。

已有镇街出台相应政策

“政府可否针对‘二房东’出台法规，打击这种炒厂房行为？否则中小企业真的难以为继。”东莞四川资阳商会执行会长刘世正说，每次商会开会，会员都反映厂租普涨一事。各级政府都在努力为实体经济减负，但“二房东”却携资本强势介入厂房租赁市场，抬高了租金。

记者从东莞经信、商务等部门获悉，目前政府已经关注到厂租涨价问题，但还没有出台具体的管理办法。不过，一些镇街（园区）及基层社区，已经根据自身实际出台了相应的政策。比如，道滘镇就有规定，承租政府或社区物业的，必须是实体企业，或者某领域具备一定科技含量的企业；此外，从今年开始，东莞要求所有社区物业都必须进入到集体资产交易平台上面挂牌，禁止私下承包行为，并设置了一些具体的有针对性的条件，目的就是为了防止过度炒厂房行为。