广州首例地产商活化历史建筑 有望成城市文化地标

■广州市珠光路侨商街3—13号(单号)是广州首例地产商活化历史建筑。

投入5000万元,5年设计雕琢

■策划统筹:新快报记者 何姗 ■采写:新快报记者 何姗 王婷婷 ■摄影:孙毅 何姗

一座罕见的民国中西合璧住家骑楼建筑,20多年前被划入拆迁开发地块,后因烂尾而得以“偷生”,8年前被列入文物线索而得以幸存,5年前荣登广州第一批历史建筑名录而获得“免死金牌”,随即命运发生了逆转,成为广州首例由地产商活化利用的历史建筑。历经5年3个设计公司3个版本的雕琢,3次专家论证,投入5000万元,正待变身为集文化、时尚、休闲、高端餐饮于一体的城市文化地标。

这是广州迄今历时最长、投入最大的历史建筑活化利用。

罕见民国住家骑楼被列入拆迁

后成广州历史建筑要保护

这栋一排六座联立式骑楼位于广州市珠光路侨商街3—13号(单号),始建于上世纪30年代,由归国华侨建造。新快报曾在2012年(详见新快报2012年8月3日《罕见特色民国洋楼,开发商保留不拆》)报道过,并向当时市规划局正在全市开展的历史建筑普查推荐历史建筑线索。

当时与新快报记者一起到现场踏勘的华南理工大学教授、中国民族建筑研究会民居建筑专业委员会主任委员陆琦认为,住家骑楼在广州不多见,其价值特色是将本地传统的民居形式与西方的形式相结合,外来的艺术符号与特色运用得更多一些,其沿街的外立面的装饰更为丰富与精致,二三层的阳台上各有18个拱券,并加有西式装饰的线条,每个阳台栏杆是4个宝瓶立柱。从一楼骑楼一直延伸到楼顶的5根红砖立柱,分内外两层,既符合梁柱承重原理又优美大方。对研究广州的建筑形式、建筑历史和城市发展具有重要价值。

此楼目前已被围蔽,围墙上贴着“危房抢险施工,请勿靠近”的纸幅,整栋楼被塑料布遮盖。其北面是广东粤海房地产开发有限公司(下称粤海公司)刚建成在售的楼盘拾桂府。

据粤海公司副总经理邓先生介绍,2007年,粤海公司通过拍卖拿下这栋建筑所在的烂尾地,其时,此地块已烂尾十几年。2009年,公司启动拆迁。据原越秀区文广新局文物科高旭虹科长透露,就在同年,此楼在文物普查中被发现 ,2011年,市规划局要求粤海公司上报的修建性详细规划中保留此楼。2014年1月,此楼被列入广州第一批历史建筑。

从文物保护思路转向历史建筑活化利用

保留最有价值立面,改结构变小空间为大空间

“当时这是广州市首例历史建筑活化利用。我们也很喜欢这个建筑,我们想将它做得有味道,做到最好。政府和我们都希望做成广州历史建筑保护利用的样板。因此,设计方案花了比较多时间雕琢。”邓先生言语间毫不掩饰对这个建筑的喜爱。

2014年第一版方案,2017年第二版,2018年第三版,随着对项目打造的要求越来越高,前后聘请了3家公司参与项目设计,每一版都经过专家论证。邓先生认为:“论证审批由原来参照文物的、只保护不可以动渐渐变成活化利用的思路,对于广州市的历史建筑保护来说,这是一个进步。”

“这个历史建筑的保护走了这么多年,我们走得很艰难。”粤海公司研发设计部总经理劳先生还记得,有一次开专家评审会,有两个专家提出:你要保护好,不能改变它的间隔。“这个就是文物保护的思路,当时我们听到这个都有点傻了。如果你要求结构不能动,那整栋楼可以用来做什么呢?就是民居而已嘛,感觉做不下去了……”

“我们整个思路是希望它不要变成文物那样,文物保护的思路是不能改动,跟我们的使用功能很难匹配,做好了就放在那里,这样是没有生命力的。我们希望它可以利用,既保留历史风貌,保留最有历史印记的最漂亮的东西,又可以让老百姓在这个空间参与互动。”邓先生表达了这样的改造理念。

“2014年对方案限制比较多,到2017年时已有统一思路,哪些元素要保留,哪些要处置。但还是对活化利用有限制,我们希望可以保留特征,又可以灵活地利用。到2018年,对于怎么改我们达成了共识。保留它最有价值的东立面(正立面),因为全部是砖木结构,我们也很担心将来使用的安全,所以将结构重新调整,延长使用寿命,又让空间更加灵活。”

最能体现历史建筑历史风貌的通常是立面,如何保留最有价值的立面及核心价值要素?劳先生介绍,首先是按照这座建筑的保护规划图则要求作为设计指引,设计人员重点对东立面分析后决定,百分之百保留拱券,按材质和色彩原貌修复残损的砖墙。有一些窗户被封了,会重新打开,恢复它原来完整的立面。

面向拾桂府和珠光路的北立面是首先向来客展示形象的地方,也是专家论证会上要求保留的,“北立面我们做了不止20个方案反复推敲,从最初将部分改成玻璃立面到最后还是原汁原味地保留原来的红砖墙和窗户。”劳先生说,为此,要将那些曾被居民封起来的阳台、窗户重新打开,恢复历史的原状。

而为满足多功能使用的灵活性,也将原来的六个小开间打通为一个大开间。劳先生说:“在设计上做最大的空间灵活性,令我们可以应付不同的情况,令这种建筑物真的可以生存下去。”

从服务小区到打造城市名片

书吧咖啡厅展览沙龙品牌发布餐厅多功能使用

“我很喜欢活化这个词,一栋建筑物其实一定要有人气,或者说有生活气息,大家才会喜欢去,如果你不赋予它一些功能,可能红完一段时间很快就被大家遗忘。”劳先生不断地强调活化利用。

如何赋予一座精美的老民居以新的功能,以古典的氛围演绎现代生活,从而获得持久的生命力,正是指引这个设计的基本思路。

其间,他们走访考察了上海、香港的历史建筑活化利用案例,“一开始倾向作为小区配套比如售楼部。看了其他作品,觉得它不应该只服务我们小区,它应该面向整个广州市,老城区有一个这么好的地方,又有一定的空间体量,我们愿意用更多的资源去做到影响力最大。”邓先生透露了粤海公司不吝时间、金钱雕琢设计方案的原因。

未来,市民可以在这里体验什么样的惊喜?据初步策划,一楼的书吧、咖啡厅既可以休闲、阅读,又可以听讲座;二楼会有文化沙龙、书画展览、高端品牌发布会等各种文化时尚节目;三楼将引入米其林法式餐厅,是哪一家,还是保密哦。

邓先生说:“我们的专长就是做一个很漂亮的空间。这个空间要将历史元素保留,同时要有一些现代简约的元素放上去,让它将来的使用有多种可能性。”

这些现代的元素最突出的体现是在东立面入口处的一二楼之间局部打掉楼板,辟出一个中庭,“这是比较大的变化,使得一楼二楼的联通性比较好,大空间的展示性、互动性会比较强。将来可以配合节庆在二楼天花顶吊一些艺术装置下来,或者在一楼摆一些大型雕塑,让这个空间更有趣。”劳先生说。

而作为有价值的历史信息,这个房子靠西面长长的一列天井将被保留,改造成一个现代的中庭,天井面向东立面的墙改成玻璃幕墙,将光线引进来,同时令户外的景色透进来,令空间更加丰富。天井没有封盖,通透,下雨的时候,室内看书的人可以看到窗外淅淅沥沥的雨和郁郁葱葱的绿,“很有趣的场景。”劳先生带着想象描述这个空间的改造。

内饰的设计也抽取了很多历史元素,譬如用保留的花阶砖铺设在一些特别的区域,保留裸露的红砖墙,或涂上白漆。

“这座建筑在广州老城区可以说是绝版的了,我们想做得更有品质,可以结合周边的旅游景点海珠广场、天字码头、黄埔军校同学会成为旅游线路的打卡点,展示北京路历史文化街区的文化底蕴,政府也有意使它成为城市名片。”劳先生有这样的期待。

第三版方案已于去年11月通过了专家论证,专家意见是建议整体保护其核心价值部分的建筑立面,重点修缮恢复东立面;新建部分(材料、结构、风格、色彩等)与历史建筑原貌部分进行对比;支持其多功能使用。

■粤海公司对历史建筑广州市珠光路侨商街3—13号改造,保留它最有价值的东立面(正立面)。

■这个房子靠西面长长的一列天井将被保留,改造成一个现代的中庭。

保护历史建筑面积占用可建指标,损失过亿

专家呼吁激励政策:开发商保育历史建筑不计容

■策划统筹:新快报记者 何姗

■采写:新快报记者 何姗 王婷婷

■图片提供:广东粤海房地产开发有限公司

“这些其实是时间和金钱的堆积。”

说起活化利用侨商街历史建筑的慢工出细活,粤海公司营销管理部副总经理谭小姐感慨道。为保留历史建筑,粤海公司为此少了1350平方米的可建计容面积,损失1亿多元货值。这种情况并非个案,一些地产商和专家呼吁应有优惠政策激励开发商保护历史建筑不计入容积率。

保护侨商楼完全无盈利空间

是为社会责任与公司品牌

据介绍,侨商街历史建筑整个建筑原证载面积约1800平方米,计划投入5000万元,已数倍于市场标准,通常,这种类型的建筑改造造价是每平方米1万元。而其中设计费就高达300万元至500万元,也高于市场价数倍。邀请的是香港有名的设计公司AGC,曾经设计过香港著名的活化历史建筑伙伴计划中的唐楼雷生春。

但粤海公司的付出不仅是改造费,因为2008年确定了规划设计条件在前,2011年要求保护在后,“对开发影响很大,不仅占了地,而且占了可建计容面积指标(当时批复的规划方案实际少建1350平方米的面积),按市价每平方米8万元算,损失了1亿多元的货值。”邓先生说。

另外,由于报建时对这座建筑的实际面积核对不准确,导致实际建筑面积超出规划方案确认的保留建筑面积500平方米,将来改造后确权面积超出1350平方米的部分还要补交地价。

粤海公司副总经理邓先生说:“按这个成本,完全没有盈利空间,只能用一个大楼盘赚的钱去负担它、补贴它,但我们是国企,我们愿意做这样的事,因为我们不是仅仅追求盈利,如果纯粹追求商业利益的话,真的没有人愿意做这样的事。我们是从社会责任、从公司品牌的营造上愿意投入这些钱。”

非常巧合的是,粤海公司负责这一项目开发、设计、销售的管理人员都是土生土长的广州人,家里都有民国时期的祖屋,有些还是挂牌的历史建筑或传统风貌建筑,劳先生深有感触地说:“我们对老城真的是挺有感情的。”

参与评审这一修缮方案的广州市天启正业建筑设计事务所总建筑师汪振扬也是这个地块上的楼盘拾桂府的设计负责人,他透露说,其实早在2010年做拾桂府方案时,这栋建筑也只是文物线索,但粤海公司已划出历史建筑所在地块,没有开发,保留此建筑。他说:“粤海是有前瞻性的,是有社会责任的公司。”

珠光集团:为保传统村落4712平方米

计入容积率,损失1.6亿元货值,投入1.97亿元

据了解,像粤海公司这种先定了规划设计条件,后有保护要求,导致占用建筑面积的情况并非个案。

位于萝岗的火村是广州第一个在全面改造中整体保留了传统村落核心区的古村。但开发商珠光集团为此付出了数亿元的保护成本与代价。

火村三旧改造方案早于2013年11月获批,采取全面改造模式,整体拆除重建,只迁建保护8处不可移动文物建筑,仅原地保留一处风水塘。但是,2014年12月18日正式实施的《广州历史文化名城保护规划》将火村花厅坊列入传统村落保护,这座有600年历史、保存完好的明清古村,是岭南地区不可多得的古民居聚落标本。这意味着,花厅坊不仅要原址保留不可移动文物及历史建筑、传统风貌建筑,而且要整体保留古巷格局,以及一些未被列入上述名录但有历史风貌的建筑,还有周边的水塘、大树等景观。

珠光集团要保留花厅坊传统村落各类建筑共计4712平方米,这部分面积是计入容积率的,即少建了4712平方米面积的住宅,按目前3.5万元/平方米的楼价算,损失达1.6492亿元。另外因要调整其他开发地块的建筑高度来消化原来在传统村落地块开发的建筑量,致使楼高从原来的100米增加到120米,致使每平方米造价增加了120元的成本(详见《新快报》2017年8月18日报道)。

在保护、改造传统村落的投入上,包括文物、传统风貌建筑线索、传统村落范围内的保护建筑的修缮,水系截污工程,共计1.9771亿元。

助理总裁谢振辉表示:“我们要在尊重土地、尊重历史的前提下进行城市的改造更新,有时候退让和妥协是必要的。更重要是,怎么去活化利用。我们更愿意用积极态度去理解。”

珠光集团计划将已荒废的古村改造成容纳文创小店、生鲜超市、健身房、家政服务、书店、传统节庆、宗族聚会、婚嫁、老人活动中心、亲子活动中心、幼儿园等多功能的文创、休闲地标,作为整个火村改造的亮点,通过品牌的打造,让整个区域的品牌得到提升,带来物业的升值。

目前尚未动工的沥滘村改造,也是由珠光集团承担,其规划设计要早于火村,同样要面对保护村落传统风貌的问题。

谢振辉希望“有政策奖励开发商的文化保育,可以增加开发面积,或免市政配套费,或有税收优惠”。

粤海公司的邓先生也期望,对开发商保护利用历史建筑要有激励政策,比如保留的建筑面积不占开发项目的建筑面积,又或者减半补地价。

专家建议对开发商保护历史建筑奖励面积

上海已有政策对风貌保护项目不计入容积率

对此,一些参与方案评审的专家也呼吁应有政策鼓励开发商保护历史建筑,华南理工大学教授周剑云建议保留的面积应不计入容积率,或可以实行开发权转移,把历史建筑占去的面积转移到另一个项目。华南理工大学教授肖毅强则建议可以奖励建筑面积或减免绿地率。华南理工大学教授冯江则提出可以允许其在顶层加建增加面积,可出售加建部分补偿损失,也可通过物业抵押贷款进行投资。

在上海,已有对风貌保护的优惠政策,2017年实施的《上海市城市更新规划土地实施细则》规定:

符合风貌保护需要的更新项目,除规划确定的法定保护保留对象外,经认定为确需保护保留的新增历史建筑,用于公益性功能的,可全部不计入容积率;用于经营性功能的,可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象,应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。

建筑容量调整因风貌保护需要难以在项目所在地块实施的,在总量平衡的前提下,允许进行容量转移。应优先转移至临近地块或所在单元的其它地块。确有困难的,经论证后可转移至所在区行政区域内其它地块,且优先转移至轨道交通站点周边地区。

在上海市内最大的成片广式石库门建筑静安区东斯文里的改造中,除保护保留已经认定的保护建筑外,还保留原规划确定拆除的里弄建筑群(东斯文里),为鼓励保护,允许其建筑面积不计入地区开发总量,即增加相应开发建筑面积。