如何破解物业管理难题 广州政府部门正牵头行动​

物业管理存在的重重难题等待破解

如何破解物业管理难题，加强业委会建设？政府部门正牵头行动

立法完善业委会运作规范 培训与加强监督双管齐下

文/金羊网记者 张豪 实习生 胡淑茵

图/金羊网记者 陈秋明

当前广州物业管理存在多方面难题，业主与物业存在矛盾的情况并不鲜见，成立业委会成为越来越多人的共识。但这其中仍然难题多多，对物业服务水平缺乏统一的评价机制，物业公司也缺乏行业自律......破解物业管理难题还需政府部门牵头行动。本期物业管理话题将呈现政府部门破解物业管理难题的最新动态。

如何更公平合法地选出业委会委员？

政府部门回应：通过立法完善业委会的设立和运作规范

近年来，广州市住建局、市司法局等部门已着手开展对广州市物业管理立法工作。目前市司法局正在《广州市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》），将实践中行之有效的做法予以制度化、长效化。

近日，广州市司法局向记者回应称，制定《广州市物业管理条例》是司法局今年重点推进的立法项目，市政府已向市人大提交议案，市人大将在今年12月进行第一次审议。立法要解决的重点问题之一是完善业委会的设立和运作规范。其中，为确保业委会委员候选人产生的公正性，《条例（草案）》从实体和程序两个方面进行了规范。

首先，在实体上明确了业委会委员候选人的资格条件，包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力，不存在欠缴物业管理费、违法装饰装修等违法违规行为等。其次，在程序上，业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查，产生后要向全体业主进行公示，公示期间有异议的，由街镇政府介入处理。

此外，为方便业主投票表决，市住建局在2016年出台《广州市业主决策电子投票暂行规则》，同步开发业主决策电子投票系统。业主可借助系统平台通过微信方式投票，实现对13项重大物业管理事项的共同决策，彻底取代了以往低效的“扫楼”式纸质投票决策方式。

今年市住建局对原暂行规则作了修订，并升级了业主决策电子投票系统。目前，全市已完成1679个住宅小区数据入库，87个小区已使用电子投票（投票率超过70%）。

市住建局回应称，下一步将加快住宅小区数据库的建立工作，同时加大宣传力度，让更多市民了解、使用电子投票，提高业主共同决策的效率和公信力。

如何使业委会运作更专业化？

政府部门回应：加大培训力度与加强监督双管齐下

针对目前不少业委会委员多为兼职，工作热情不高等问题，如何进一步加强对业委会委员的培训管理？市住建局表示已联合各区住建部门、各街（镇），聘请专家对业主、业主委员会委员、社区居委会工作人员进行培训，近五年共培训近600场次、7万多人次，派发宣传资料11万余份。

“下一步，除继续加大培训力度外，还将采取以下措施，在‘广州物业管理’微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容，提高公众对物业管理法律法规的认知；将培训重心下移到街道和社区，正在立法的《广州市物业管理条例》中，规定了街道可以采取政府购买服务的方式，聘请专业机构和人员，对小区业主、业委会委员进行培训。”市住建局有关负责人说。

加强培训能够让业务会更好地发挥作用，但是业委会要想更好地发挥作用，是不是也应该有人来监督呢？市住建局回应称，今年4月2日已会同市委组织部、市委政法委联合出台了《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》。《通知》针对业主组织脱离基层政府指导、业主代表、业委会委员的候选人不符合法定标准、选票造假、开发商和物业服务企业阻挠业主组织成立等问题，全面提出了30条工作措施，着重强调了两项工作要求：一是以党建引领为核心，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用。二是以基层治理为主导，全面落实街（镇）基层政府监督指导职责。

据市司法局有关负责人介绍，正在制定的《条例（草案）》拟创设物业管理委员会制度，由街镇政府牵头，居委会、公安派出所、建设单位、物业服务企业以及业主代表广泛参与，主要负责筹备成立业主大会、业委会换届以及特定情形下组织业主表决，从体制机制上破解业主组织“成立难、决策难、换届难”三难问题。

如何提高物业公司的服务质量？

政府部门回应：建立物业服务企业信用档案，提升行业自律水平

谁都希望“物美价廉”，业主要求物业公司提供优质的服务，但对如何界定评价服务质量的标准，双方往往会产生一些分歧。

据了解，2018年，市住建局出台了《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》及配套文件《广州市物业服务企业信用信息分类表》。通过各级政府、各职能部门的信息共享平台，采集企业8类守信和82类失信行为等信息，建立物业服务企业信用档案，实施失信联合惩戒、守信联合激励的措施，进一步规范企业市场行为，提升行业自律水平。

市住建局有关负责人表示，此次《条例（草案）》中将会提倡业主、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构，对物业管理的承接查验、服务标准和服务费用等其他与物业管理有关的事项进行评估，营造公平、公正、公开的市场环境。

如何管理物业公共收益？

政府部门回应：督促物业服务企业设立专项账户管理公共收益

根据目前《广州市物业管理暂行办法》规定，物业公共收益归全体业主共有。但目前广州市不少物业服务企业因运营成本尤其是人力资源成本不断增加，面临经营困境，一些企业为弥补费用不足，利用公共收益补差。

针对这一问题，市住建局回应称，目前正会同各区住建部门，开展了物业项目公共收入单独设账专项工作，采取对物业企业下发督办通知、约谈、在企业诚信档案中记录违规行为、处罚等方式，督促物业服务企业将小区物业公共收益设立专项账户管理并定期向全体业主公开，重点解决物业企业侵占小区物业公共收益的问题，保护业主合法权益。

同时，市住建局在《条例（草案）》的制定中，理顺物业服务费调升的机制，对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。“接下来我们将继续推进物业项目公共收入单独设账全覆盖，并加大检查力度，确保工作落实。”市住建局有关负责人说。