未经妻子同意1元卖房给孙子? 法院判定：合同无效

羊城晚报全媒体记者 董柳 通讯员 黄丽蓉 徐娟 梁艳华

广州一位爷爷未经老伴同意，以一元钱的价格出售房屋给孙子。广州市越秀区法院近日表示，法院已经判决涉案房屋买卖合同无效。

梁老太和蔡老伯系夫妻，蔡小东（化名）是他们的孙子。2002年，蔡老伯购买了荔湾区芳村大道西某房并将房屋登记至蔡老伯个人名下。2017年9月，蔡老伯与蔡小东签订《广州市存量房买卖合同》，约定将上址房屋按整套出售并计价，房款总额为1元，随后将该房屋登记至蔡小东名下。梁老太得知此事后认为，当初购买的房屋是夫妻共同财产，蔡老伯未经其同意擅自处分该房屋，侵犯了其合法权益，故起诉至广州市越秀区人民法院，要求确认蔡老伯和蔡小东签订的《广州市存量房买卖合同》无效，蔡小东将涉案房屋的产权恢复登记至蔡老伯名下。

蔡老伯和蔡小东认为，蔡老伯是通过名为买卖、实为赠与的方式将房屋过户给蔡小东，且蔡老伯在赠与房屋之前已同梁老太商量过。

越秀法院经审理认为，该房屋虽登记在蔡老伯个人名下，但该房屋购于梁老太和蔡老伯的夫妻关系存续期间，故属于夫妻共同财产。在梁老太和蔡老伯明确未选择其他财产制的情况下，双方对涉讼房屋应视为共同共有，即夫妻双方对共同财产不分份额的共同享有所有权，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”现蔡老伯并无证据证明梁老太对其转让行为曾表示同意或作出追认，且蔡老伯将涉讼房屋仅以1元的交易价格转让给蔡小东，其行为显然不是因日常生活需要而处理夫妻共同财产。同时，蔡小东与蔡老伯均确认涉讼房屋的转让名为买卖、实为赠与，蔡老伯未经梁老太的同意将涉讼房屋赠与蔡小东并转移过户登记至蔡小东名下的行为，依法应属无效。

最终，越秀法院一审判决确认蔡老伯与蔡小东签订的《广州市存量房买卖合同》无效，蔡小东需将涉案房屋恢复登记到蔡老伯名下。判后，蔡小东不服提出上诉，广州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。

民法典： 处分家庭重大财产 需夫妻协商后确定

如今，夫妻财产日益多样、丰厚，财产关系日趋复杂，家庭成员间对于家庭共同财产如何分配、如何使用，常常成为热议的话题。对此，即将实施的民法典有完备的规定：

什么是夫妻共同财产？民法典第一千零六十二条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

法官介绍，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产基本上都归夫妻共同所有，除非夫妻双方对婚后财产作出特别约定，或者属于第一千零六十三条规定的情形。

那么，夫妻对共同财产是否可以自由处分？民法典第一千零六十条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”

法官说，上述规定表明，除非另有约定，夫妻双方基于家庭日常生活需要而实施处分夫妻共同财产的行为合法有效，双方均可平等处分夫妻共同财产，比如日常支出生活水电费、购买生活用品等，可自行决定；但对于处分家庭重大财产，譬如巨额存款、房屋等，则需经过平等协商后再确定。本案中，蔡老伯未经老伴梁老太同意，私自处分属于二人共有的房产，损害了梁老太的合法权益，根据现行法律规定，非基于日常生活需要、未经夫妻另一方同意而处分夫妻共同财产，属无效行为。