小区物管不干活还赖着不走 业主一波三折维权成功

羊城晚报全媒体记者 董柳 通讯员 王君 方志鹏

小区安保形同虚设、卫生服务差；物业公司只顾着收物业管理费却不干活；好不容易选了家新物业公司，旧物业公司竟赖着不走……广州南沙一个小区将上述乱象“照单全收”，业主们深感苦恼。近日，业主们历时一年多、一波三折的集体维权路终于走到终点。

当前，我国城镇化进程已进入下半场，旧物业公司拒不退场现象时有发生，新旧物业公司交接纠纷频频出现，直接影响社会和谐稳定。明年施行的民法典，对相关问题作出具体规定，进一步保护业主合法权利。

案例：

业主想换物业竟遇多重障碍

刘先生是广州市南沙区某城小区的业主。他回忆道，该小区原物业公司从2014年开始作为开发商的前期物业入驻小区进行服务。最近两年，物业服务质量严重下滑，业主们对该物业产生诸多不满，多次要求其整改，却始终没有改善。然而，因为没有成立业委会，业主们无法更换物业公司。

2019年，该小区成立业委会。“可以说我们成立业委会就是为了更换物业。”刘先生说。同年10月，业委会草拟了物业选聘文件进行公示，并征求业主意见。经审核，业委会选出4家候选物业公司，将投票事宜通过微信群、微信公众号及小区公告栏等向业主发布。

2019年12月，小区通过电子投票的形式就选聘、续聘、解聘物业服务公司的事项进行投票表决。经过最终统计，有效票共计640票，其中选择新物业的为637票，赞成继续聘用原物业的仅2票，弃权1票。选择聘用新物业的业主人数及所占物业面积均超过1/2。

物业拒认判决小区陷入两难

2019年12月，该小区的业主大会就已经选出了新的物业公司。然而，原物业公司却拒不退场，并多次与业主发生激烈冲突。今年1月，南沙区住建局向原物业公司发出了责令限期退出通知书，但该公司依旧我行我素。

经过多次交涉，直到今年5月，原物业公司才在业主的集体驱逐下被迫退场，但其仍拒不办理交接手续，导致新物业公司也无法正常进驻服务，小区在此期间处于无人管理的无序状态。

其间，原物业公司还将该小区业委会起诉到广州市南沙区法院，称业委会未将开发商所拥有的车位产权计入投票面积，剥夺了开发商作为地下车位业主的表决权，且业委会未通知到每一位业主参加投票，剥夺了部分业主的投票表决权，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

而根据法律规定，只有小区业主才有权提起撤销业主大会决定的诉讼，南沙区法院于是裁定驳回了原物业公司的起诉。原物业公司不服裁定，上诉至广州中院，被广州中院二审裁定驳回上诉。

业主以为，有了法院的裁定，就可以顺利实现新旧物业的交接。谁知，某城小区开发商称其仍是小区部分未出售车位的所有权人，又以同样的理由提起诉讼，要求撤销业主大会更换物业公司的决定。

南沙区法院审理后认为，开发商怠于对其拥有的车位通过产权登记等形式对外公示，其未能及时行使表决权等相关权利，不应归责于业委会，并且，业委会已经通过各种形式向小区业主进行了公示，尽到了对业主的通知义务。同时，业主大会更换物业公司的决定在程序和实体上均未实际侵害开发商的合法权益，业主大会选聘新物业符合法律规定范围的绝大多数业主的意愿。最终，法院驳回了开发商全部诉讼请求。

法院的裁判让新物业公司有了进驻的依据和底气。近日，新物业公司终于成功进驻该小区，开始为小区提供物业管理服务。

现象：

广东多个小区出现新旧物业交接纠纷

广州市天河区半山××苑小区、广州市海珠区××郡小区、广州市越秀区上×花园小区、珠海市金湾东方××小区、东莞市东方××小区……记者日前通过搜索引擎搜索相关公开报道发现，近年来，不少城市的新旧物业交接纠纷多发，旧物业常常拒不退场，一些地方甚至因为新旧物业交接事宜上演了“全武行”。

“继续留在原小区有利益可图，这是旧物业公司拒不退出的原因。”广东省律师协会民事法律专业委员会副主任、广东国龙律师事务所主任杨柏华律师日前受访时说，根据《广东省物业管理条例》第六十三条的规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。

支招：

维护合法权益成立业主委员会至关重要

经办该案的南沙区法院综合审判庭法官王健介绍，小区业委会作为业主大会的执行机构，对于维护业主的合法权益至关重要，特别是在业主合法权益受到损害，想要更换物业时，业委会将发挥关键作用。

那么，如何依法成立业主大会、业主委员会？王健告诉记者，依据住房和城乡建设部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，成立业主大会、业主委员会的具体程序如下：

第一，当小区已交付给业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，开发商就应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送筹备首次业主大会会议需要的文件资料。

第二，业主认为需要成立业主大会时，需要向区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。“需要说明的是，这里的申请并非申请政府批准成立业主大会，而是申请政府出面指导。对于符合成立业主大会条件的，上述政府部门会在收到书面申请60日内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”。

第三，成立首次业主大会会议筹备组，由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第四，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第五，经业主大会选举，产生5-11人单数的业主委员会委员，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持相关文件向所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

此外，今年10月28日，广州市人大常委会会议表决通过的《广州市物业管理条例》也对旧物业公司拒不退出现象“亮剑”。该条例规定，原物业服务人拒不移交资料财物或拒不退出的，业主可以不支付合同终止后的物业服务费。业委会、物委会或者居委会可以向镇人民政府、街道办事处、区房屋行政主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助。

链接：

民法典保护业主合法权利

明年元旦起施行的民法典，对保护业主合法权利作出了具体规定。民法典第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二百七十八条同时规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”