房地产贷款集中度管理制度致房价波动？ 专家回应

羊城晚报全媒体记者孙绮曼 黄婷

中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会日前发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），今年1月1日起实施，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，为房地产贷款和个人住房贷款划“红线”。

新规实施后，房价是否会波动？购房者从银行申请住房贷款的难度是否加大？记者就民众普遍关心的问题采访了相关领域专家及业内人士。

对银行业总体影响有限

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑资产规模、机构类型等因素，将银行金融机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，分别设置了房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比上限。对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

面对新规，资本市场对新规反应较为强烈。新年第一个交易日，截至收盘时，银行板块跌1.39%，房地产板块跌0.79%，均进入A股行业跌幅前五。其中房地产贷款和个人住房贷款占比较高的上市银行跌幅居前，如成都银行跌8.06%、杭州银行跌6.03%。

贝壳研究院分析称，本次新规在房地产行业资金供给端进行了收紧，中长期来看房企在融资上会感受到更大的压力，房企融资渠道、融资能力或是未来其能否快速发展的关键。但从目前设定的管理比例要求来看,基本符合2020年的情况，因此对未来市场相关贷款投放额度的影响相对有限。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼分析称，该制度实行分类分层的差别化管理，表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给目前不达标的机构以充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展。

记者梳理多家上市银行2020年中报数据发现，一档中的建设银行和邮储银行，个贷余额占比超出32.5％的上限；二档中的招商银行和兴业银行房贷余额、个贷余额占比均超出上限，浦发银行和平安银行的房贷余额占比超出上限；三档中的成都银行、郑州银行、青岛银行、杭州银行等有不同程度超标。由于住房租赁有关贷款和资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不在统计范围内，因此上述银行目前未必需要压降相关贷款。

“超标的银行进行压降，占比较低的银行可能有增长空间。”董希淼表示，贷款余额占比超标银行不多，过渡期较长，新规总体上影响有限。不过，房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。

或对个人房贷影响不大

值得注意的是，《通知》除了设置房地产贷款余额占比上限外，还单独设置了个人住房贷款余额占比上限。这一上限设置是否会影响购房者申请贷款？是否会促使房价波动？

贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，新规在短期内对房地产市场价格、购房者贷款等方面的影响都非常有限，但从中长期来看有利于调节市场供求，使得房价更趋于平稳。

“近年来，我国房地产长效机制实施成效显著，房地产贷款集中度管理制度并不会促使房价出现大的波动。相反，限制房地产贷款占比有助于稳定住房价格，落实‘房住不炒’政策，更有利于优化金融信贷结构，加大对制造业、基础设施建设、科技创高等关键领域的支持力度。”广州市重大行政决策论证专家郑贤表示。

广东某国有银行相关人士表示，设置个人住房贷款余额上限对个人住房贷款需求影响不大，且大部分商业银行尚未触及上限，购房者无需过度担心买房申请贷款受到影响。

广州农商行研究员朱民武则表示，新规可能会在一定程度上造成个人住房按揭贷款额度的稀缺性，导致个人住房贷款获批难度提高、贷款利率上涨。他预测，由于超出上限的以中小银行为主，未来为了监管达标，中小银行会调整贷款结构，压降房地产贷款或个人住房贷款，更多的信贷资金可能会流向实体企业。