投资客被挤出，刚需指标盘带动广州楼市成交

自“备案价优化”及今年2月不少利好发布后，3月广州楼市现“小阳春”，当月网签突破9000套，而6月网签又近万套，楼市有回暖迹象。总体来看，今年上半年广州一手住宅市场情况比去年同期明显改善，市场活跃度有所提高，但与近五年同期相比排在第四位，仅好过去年。因此业界普遍认为“只是回暖，难言火热”。

■新快报记者丁灿

买家积极入市，3月冲高后归于平淡

根据网易房产监控阳光家缘数据显示，今年上半年，广州新房共网签42190套，同比上涨9.11%。其中第一季度网签17682套，第二季度网签24508套，有逐步回暖迹象，买家入市更积极。从近五年同期网签量走势来看，今年上半年网签42190套，相比去年同期多3500套，同比上涨9.11%。但相比此前大热的年份，还有一定的差距。其中，2016年和2017年上半年网签量都在5万套以上。

今年具体到单月来看，1月得益于去年底备案价优化，番禺以及中心六区普遍在去年12月落地制度，房企抓紧“冲刺业绩”的最后机会，包括亚运城、珠江铂世湾、广钢保利碧桂园·公园大道、中海花湾壹号在内的项目“抢滩”加推，从而刺激1月成交走高；2月“春节月”为传统市场淡季，但重磅利好出台为后市蓄能；3-4月，房企“借东风”推货，南沙、增城等区域供求活跃，其中4月份网签面积近百万平方米，为2019年上半年峰值；“五一”前夕，高层会议重申“房住不炒”，“五一”过后，住建部对佛山、苏州等楼市过热城市“亮黄牌”警告，向市场释放“严管不懈”的信号，房企各类优惠噱头减少，推货相对低调，市场缺乏新的“刺激点”，导致5-6月表现“归于平淡”。

虽然今年上半年楼市经历过冲高回归不同阶段，但根据广州中原研究发展部监控显示，广州上半年一手市场均价为27364元/平方米，基本与去年末价格持平，保持稳定。

增城继续蝉联全市成交第一大区

上半年，网签量跻身全市三甲的区域依次是：增城、南沙、黄埔。其中，增城网签13680套，全市占比约32.42%；南沙仅次之，网签7242套，全市占比约17.24%；黄埔网签4985套，全市占比约11.82%，位居第三。

其中，增城作为广州房源供给大户，开年至今每个月网签量均稳居榜首。6月份也不例外，而且表现更为突出，网签4348套，再次排行第一，并遥遥领先，在全市占比接近五成。上半年增城成交131.3万平方米，继续蝉联全市成交第一大区，该区大盘科慧花园成交20.47万m2（2237宗）占区域16%的成交，此外永和、新塘等板块亦表现活跃。

南沙得益于大湾区利好带来的产业、基建利好，得到越来越多买家关注。此外，由于近年出让地价格提升，加上核心板块（如金洲-蕉门河、黄阁等）供地偏少，不少买家担心后市价格变动，加快入市步伐。此外，由于中心区优质板块除广钢外相对缺货，不少中高端置业需求转移至番禺大石、华南等板块，刺激番禺整体成交。上半年藏珑府、珠江铂世湾、星河湾半岛、金地·壹阅府四个中高端项目成交表现不俗，累计成交4.59万m2，平均每个项目成交1.15万平方米单位（约84宗）。

利益于备案价制度优化，释放了大量中高端供求，除番禺外，包括黄埔科学城、荔湾广钢、天河东圃等“中高端项目成交强势”，为上半年重要亮点。

“数据来看是不错，但今年去化率低去年三成”

从上述数据来看，似乎今年上半年好过去年，但广州世联市场部经理崔登科认为，其实今年的市场没有去年好，因为考虑到去年备案价优化后，今年有补签的情况，所以从去化率来看应该更能反映真实的市场情况，今年的开盘去化率要比去年低三成左右，同时，从上门量来看，就是新增客户量其实也没有去年好，少了将近一半。

为什么大家都觉得今年市场好呢？“那是因为今年土地市场确实不错，另外就是刚需板块的指标盘，成交表现特别好，比如说增城的科慧花园、番禺亚运城及南沙的一些刚需盘都表现不错，而其他区域如花都、荔湾、白云，还有增城荔城、朱村等板块表现都非常一般。现在市场的投资客基本都被挤出去了，都是刚需在支撑市场。”

不过，崔登科还是比较看好下半年市场，成交量和价格都有一定升幅。他认为，如果货币政策有所宽松，房地产市场的成交肯定会放量，而宽松的概率比较大。崔登科看好下半年市场的另外一个主要原因就是，上半年还是比较缺货的，而下半年应该是求大于供的。“但是否求大于供，还要看价格情况。现在刚需市场对价格敏感度特别高，如果一平方米上涨1000元，刚需客就会考虑买不买了，或者换一个楼盘买。”