TOD模式迈开大步广州“轨交+物业”项目争相入市

龙湖经典项目实景图

合景臻林

星瀚

随着越秀地产联手广州地铁的三个TOD“巨无霸”项目近日揭开神秘面纱，龙湖、合景旗下TOD项目的陆续面世，广州“轨交+物业”项目布局再次开启快进键。TOD综合体将迎来密集上市期，58安居客房产研究院首席分析师张波指出，TOD的发展可有效实现城市职住生态的平衡化发展，有效减轻中心城区的压力，并有利于将城市核心组团边缘地带的区域价值得到有效提升。

■新快报记者何璐诗

加大拓展“轨交+物业”模式有利城市平衡化发展

开发商近日的频频动作，让大家的目光再次聚焦到了“TOD”这个名词上。TOD模式即以公共交通为导向的开发模式，在轨道交通、公共交通的节点规划商业、商务等功能，再往外规划公园、住宅等。据不完全统计，目前已参与轨交物业综合开发的房企达二十多家，既包括全国品牌房企，也包括地方性地产开发企业。

近日，越秀三大TOD项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚集中亮相。据悉，越秀地产轨交物业项目总建筑面积将增至约320万平方米，未来将会覆盖25000位业主，约占公司总土地储备的15%及一线城市土地储备的36%。

越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研曾指出，“以广州（楼盘）为例，现在广州地铁是400多公里的运营里程，未来将超过1000公里运营里程，会产生更多的地铁站点，包括各种设施。越秀地产看到未来这块发展空间，今年跟广州地铁开展了合作。在大湾区，我们轨交业务未来会占到整个公司业务的一半以上。”

越秀地产方面更表示，根据国家发改委批准的相关发展规划，2023年广州将新增33个轨交站场，目前越秀地产正在对33个站场进行研究和筛选，对其中的大部分站场有投资兴趣。目前已经有新项目在推动合作，目标是每年能有100万平方米的土地储备注入到上市平台。

“TOD模式有利于城市有良性发展”，张波指出，一二线城市往往都存在各类资源在中心城市过度聚集的现象，城市周边往往容易建成“睡城”，TOD的发展可有效实现城市职住生态的平衡化发展。 

房企抢滩TOD蓝海毛利率较一般高

TOD模式会带来人口和企业的加速集聚，改变城市经济格局，随之而来的，则是房产企业价值的提升。张波认为，以城市轨道交通为骨干TOD模式不但在日本和香港地区已经充分证明了其衔接性、成长性和聚合性，对于房地产开发也具有直接的利好效应。

但是由于开发模型本身还存在一定差异、不同城市之间的发展路径也会各有特点，很多国外或境外的样本和案例，国内部分城市的案例并不能在其他城市直接照搬照抄，如何通过TOD来实现自身优势的突显，通过精准定准和有效规划，实现复合产业资源的叠加是值得关注的要点。

积极聚合业态、出行动线，让生活变得高效；优化社区服务，让生活变得有活力、人性化……TOD模式的价值在于其对资源的凝聚作用，而凝聚的背后也为开发商带动更多的盈利能力。张波表示，TOD的本质并不是轨道和房子的简单相对，而是以城市配套服务商的思维模式，通过轨道的连接优势，在空间上、内部要素间、人群流动上产生完美“化学反应”，并在此基础上带动土地溢价和物业升值，为房企发展带来更为广阔的空间。有业内人士指出，“公开市场拿地毛利率能达20%以上算很好，而轨交项目的毛利率一般平均达30%或以上，预计在项目的周边配套发展更完善时，房子的售价能再调升，故开发商将加大拓展‘轨交+物业’模式。” 

广佛部分TOD项目

品秀星樾

项目位于黄埔开创大道以南、紧靠萝岗飞晟文汇，距离地铁6号线香雪站约500米。区内还有在建21号线，可快速通达天河，还有规划7号线二期，可通达海珠、广州南站，以及规划有轨电车1、2、3号线，日后形成三地铁三有轨交通网。品秀星樾总建筑面积达93万㎡，绿化率为约34.5%。项目分4期开发，共62栋。其中包括高层洋房、情景洋房、5.8万㎡商业配套、12年一站式教育（1所中小学+2所幼儿园）、广州图书馆、公交首末站、农贸肉菜市场等。项目内部配备了两大MALL级商业街区，有别于一般的社区底商，其利用14米的大高差，做了退台式设计，把MALL级商业引入社区。首期即将推售83-124㎡三至四房。 

品秀星瀚

项目位于地铁22号线陈头岗（在建中）上盖，22号线设计时速高达160公里，未来将快速接驳1号线、2号线、3号线、7号线等地铁线路，项目离广州南站枢纽只有1站距离。同时，番禺交通“大动脉”南大干线（在建中），未来可快速达万博CBD，东晓南放射线（在建中），将南站与东晓南距离缩短至约9.5公里，畅达海珠城心。东新高速北连荔湾老城区，通达广钢，南连南沙，西连佛山的高速公路。

品秀星瀚总建筑面积达88万m2，社区内12年教育、约1.7万㎡商业配套、公交首末站、半空摩天花园等生活配套。户型涵盖建面约85㎡、95㎡、115㎡三至四室设计，拥有入户花园，客厅最低约3.6米面宽，并有实用L形、U形厨房设计、智能感应灯光系统、入门挂钩等。 

龙湖·揽境

该盘是龙湖在广州打造的首个TOD项目，作为品牌在广州第五个全新项目，首次以同步国际的“城市连接”为打造概念。产品形态涵盖居住、商业、办公等。该项目位处长岭居唯一有轨电车1号线岭福站上盖，可接驳地铁21号线，一轨连接天河CBD。根据目前公布的21号线运行时刻表，从长岭居的长平站出发，到科学城苏元站仅6分钟，乘坐快线至天河员村站约20分钟。

项目紧邻近40万㎡长岭门户商业，配套超6万㎡万达商业等5大国际级商业规划；美国顶级名校格兰纳达山学校、英国修仕倍励国际学校等5所国际全龄教育；周边有黄旗山、油麻山、萝峰山等一系列山景公园、森林公园环抱。楼盘内将打造约20000㎡的巨幕公园，包括360°全景观游泳池、定制级儿童游乐场、全龄架空层活动空间以及多功能中央景观会客厅，将“纽约中央公园式”住区感受带到广州。项目将推出建面97-120㎡的三到四房，全南向采光，并配有豪华景观阳台和高品质雅装。目前揽境CBD龙湖品牌双展厅正式开放，包括天河奥体优托邦首层和黄埔萝岗万达广场首层两个城市展厅。

臻林

项目处于天河公园板块之上，地处珠江新城、天河北、金融城、琶洲4大商圈圈心交会处。邻近天河公园地铁站，未来三条重要地铁线路的交会点。通过地铁11号线，半小时内到达越秀、海珠等市中心重要商圈。此外横跨东西的13号线与21号线，一路连通智慧城、科学城、知识城、新塘、朱村等。

项目的绿化覆盖率约39%，更在26层打造空中庭苑，种植了许多来自异域他乡的奇花异草。项目聘请日本皇室园林御用单位——植藤工艺来全程参与施工，打造私属的艺术禅意枯山水园林。设计师将石与木围绕，运用影、石、光、交、绿、华、风、流，水、绿、颜、柔、育、辉等元素造景，并将园林整体抬高3-5米，在小区营造瀑布、假山、庭院、水景；空中庭园有沙发座、躺椅、草坪空间等。项目仅222套，主力户型为建筑面积113㎡-172㎡三至四房，其中约80%以上户型产品均带有5.3-6.8米的主观景阳台。

三水天聚广场

广佛肇一体化经济圈开创了广东经济发展的新实践。应运而生的就是连接三城的“广佛肇城轨”。通过这条城轨，极大地拉近了三城之间的时空和心理距离，节省了沿线居民的出行时间成本，使得城市之间的“同城效应”加强，并形成“一日生活圈”，便于各地居民在三城之间的日常通勤、上学、购物、休闲、娱乐等日常出行活动。  

位于佛山市三水区的天聚广场，该项目集长途客运站，公交总站、城轨三水北站于一体，形成“三站合一”的无风雨城市交通枢纽，实现各功能区与交通枢纽站点全面串连，同时融合本土岭南建筑风格，在站场处上盖住宅、公寓、集中商业，合理有效地利用站场的人流吸聚优势，提升项目的商业价值，堪称较科学的TOD规划模式，作为抵达三水的枢纽门户的城市名片，未来将为三水的交通、经济、旅游、购物、服务等各方面作出卓越贡献。