白云黄埔南沙提振市场信心 广州新房成交创近4年新高

随着去年下半年人才购房政策进一步优化、土地市场升温以及国庆前后各区“扎堆”推货等利好刺激,买家入市态度踊跃。2020年广州一手住宅网签成交100905宗,同比上升27%;成交面积1087万㎡,同比上升27%。2010年至今,2020年成交量排名第二,仅次于2016年。有业内人士认为,2021年房地产的整体成交量很有可能超过2020年,成交量继续创历史新高,再次出现楼市“大年”的行情。

■新快报记者 何璐诗

去年下半年成交强势,全市套均总价为323万元

回顾2020年,在2019年12月黄埔、南沙、花都人才购房政策优化带动下,1月表现活跃;2-3月受疫情影响,市场预期中的“小阳春”并未按时出现。4-7月,自国内复工复产后,不少开发商便采取“加速推货+以价换量”模式,以弥补一季度损失。据广州中原研究发展部报告显示,市内热门板块如海珠金碧、荔湾广钢、增城朱村、黄埔知识城、南沙金洲等项目普遍从4月开始采取“小批多次”的方式推货并促销吸客。五一期间,整体楼市基本能够保持四成以上的去化率,部分临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的优质项目,去化表现相当理想,基本在六成以上,如金洲板块、中新知识城板块等,更是早于整体市场提前进入热销期。6月成交同比开始“反负为正”,开启2020年逆风翻盘之路。

8-12月,买家入市态度持续踊跃。8月南沙拍出广州历史上第二宗“摇号”地块,进一步提振市场信心;其后8-9月间,番禺、南沙相继推出人才购房政策,符合条件本科即可在对应区域购房,市场成交气氛逐步被点燃。今年国庆长假,一改过去3年“颓势”,各大项目扎堆登场;同时得益于近年商住地供应转化,大量新盘选择在“银九金十”入市,刺激年末楼市走出“翘尾行情”。

根据广州中原研究发展部大数据分析,2020年广州一手销售均价为30025元/㎡,与前年同期相比增幅约为5%,套均总价约为323万元。对比2019年,2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加,区域均价提升相对明显,而其他区域均保持5%上下增幅。

在广东中原地产项目部总经理黄韬看来,2020年的成交情况确实比预计更为“量价齐升”,但整体价格调整仍然较为轻微。再次证明一线城市的恢复能力比较强,资金进一步在内循环当中,房地产较为受益。

去年白云黄埔南沙成交较上半年增幅超100%

从区域角度来看,下半年白云、黄埔、南沙对比上半年成交增幅超过100%,对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。

其中,白云累计成交46.4万m2(4241宗),面积同比增加25%。为老城区中除成交基数较小的越秀外,增幅较明显的区域。广州中原研究发展部分析指,白云走红,离不开区域供应大幅增加及新兴板块价格“低洼”吸引市区刚需客。项目推新方面,近年受官方供地+旧改推进带动的白云“接棒”荔湾广钢成为市中心主力推新区域;价格方面,价格集中在3万元/ m2上下,对比市区其他板块动辄5万元/m2以上的均价,对刚需更加“友好”。

黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下,成为2020年市场焦点。该区累计成交171.7万m2(16537宗),面积同比增加63%。黄埔旧改推进,以及新盘扎堆入市,刺激了区域市场热度。同时,黄埔新盘售价梯度差明显,水西、知识城板块价格2.3万元/m2起,而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.8万元-5万元/㎡之间,可迎合不同买家购置需要。

南沙去年在充足货量刺激下,累计成交203.2万m2(18888宗),面积同比增加46%。与其他区域下半年才集中“发力”不同,南沙各热盘推售贯穿全年;如1月初在人才新政带动下,越秀滨海新城抢在春节前加推,3-4月起大盘中铁建海语熙岸、星河东悦湾、领南星河荣誉陆续开盘,5-7月,灵山岛板块中高端项目纷纷加推,8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位高调入市,9-12月,黄阁板块全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙·十里方圆开盘,以至于该区长期保持充足货量供买家选择。

受人才新政等影响,今年或再出现“大年”行情

2020年土拍市场热度不断高涨,近年出让居住地也陆续转化为新房项目,令供应猛增,不少开发商弹药充足。广州中原研究发展部数据显示,今年新房供应面积1175.1万m2,为2014年(1199.5万m2)之后的新高。发展部分析预计,2021年供货量最大的区域依然为增城、南沙、黄埔,三区预计占据广州新房总供应量的60%;此外,2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在今年得到一定补充。

此外,2021年预计更加积极的人才落户购房政策将会落地,如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案,以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户,将使更多买家获得“房票”,直接带动成交。

另一方面,疫情持续影响国内外各类投资稳定性,而中国房地产市场则相对稳定,尤其广州作为一线城市,物业具有较强保值功能,这将吸引更多买家购房,作为资产保值的途径。

在此环境引导下,预计2021年广州新房成交将在2020年的基础上,出现10%左右的增幅。中指研究院分析指,以整个粤港澳大湾区来看,粤港澳大湾区区域顶层设计已落地,中央支持政策多,产业发展成熟,人口吸引力强,房地产市场需求旺盛,加之前几年区域整体市场持续低幅调整,市场需求存在部分压制,在区域协调发展利好持续显现的背景下,市场回升动力强。2020年区域内土地供应大幅度增长,新开工较为积极,将有效改善需求整体供应状况。预计受供需两端均向好影响,2021年粤港澳大湾区房地产市场规模将实现一定幅度的增长。

以全国整体情况来看,地产经济学家邓浩志认为,在2020年下半年高歌猛进后,一些受到政策严厉调控的城市,比如深圳、上海,成交量会保持平稳,一些刚刚处于宽松周期初期阶段的城市,比如广州,佛山等,将会保持较高的成交水平。其他三四线城市,也会迎来一定程度的复苏。2021年房地产的整体成交量很有可能超过2020年,成交量继续创历史新高,再次出现楼市“大年”的行情。