文/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞 通讯员 穗建
自2017年入选住房和城乡建设部老旧小区改造试点城市，广州的老旧小区改造工作就在持续探索中前行。官方数据显示，截至2023年6月，广州累计完成881个小区的改造，累计改造老旧建筑4826.00万平方米，惠及65.6万户家庭、209.92万居民。
广州作为全国老旧小区改造先行试点城市，自开展改造工作以来，不断在实践探索中总结经验、提炼范式，形成符合广州城市特点、具有普遍指导意义的规章制度，构建“1+N”政策体系，“1”指的是老旧小区改造工作实施方案，“N”指的是联动工作机制、共同缔造参考指引、引入日常管养参考指引、既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等N个配套政策，实现了从无到有的突破、从有到全的跨越。
建立部门联动机制，全市“一盘棋”部署推进
老旧小区涉及多个民生事项，是一项复杂的综合性工程。广州成立了市城市更新工作领导小组，负责指导全市老旧小区改造工作，审议五年工作方案、改造规划、年度改造计划等重要文件。
建立“市统筹、区实施”的工作机制，市住房城乡建设局会同市发展改革委、市财政局统筹改造计划、方案、资金，在安全、质量、进度、效果四个方面督导。区级层面，由区更新部门或住建部门会同镇（街道）组织实施具体的项目。
黄埔区黄浦新邨项目在推进改造过程中积极发挥各部门优势，整合各方资源，区城市更新局项目中心协助街道进行技术指导，将文冲文化底蕴融入到小区文化墙、家风长廊等公共休闲文娱空间；区规资局统筹社区设计师进驻并提供咨询服务；区住建局全程开展质量与安全监管；区城管局则推进项目创建容貌品质社区；通过部门联动改造，小区面貌焕然一新，公共空间得到拓展和丰富，小区特色得到彰显，居民居住体验得到极大提升。
建立共同缔造机制，推动共建共治共享
为调动居民参与老旧小区改造积极性，广州印发老旧小区改造共同缔造参考指引（以下简称“参考指引”），健全动员居民参与机制，推动从“要我改”向“我要改”转变，塑造共同缔造精神，凝聚包括居民、设计师、社会组织等多元力量，进一步凝聚社区共识，打造民心工程。
参考指引从老旧小区改造启动准备工作、决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享等环节参与形式入手，全流程作出指引。
为引导社会多元主体参与、形成示范效应，广州市创新举办“大师作+大众创”系列活动，发挥大师引领作用；公开征集设计方案，吸引优秀设计团队和新锐设计师投稿，141万人次居民群众参与投票评选，实现美好生活“共同缔造”，打造出适老适幼的省轻工机械集团片区公共空间轻港园、既便民实用又富有广府特色的周门片区园中园广场等，如今都成为了居民休闲交流的人气旺地。
建立存量资源活化利用机制，反哺社区“自我造血”
老旧小区存量资源少、使用效率低，企业投资意愿低，严重阻碍小区“自我造血”能力的培育。今年广州相继出台了既有建筑活化利用实施办法、关于整合利用存量公有房屋的意见。
既有建筑活化利用实施办法明确，允许纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑进行活化利用，设置功能业态正面清单，引导优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施，严格按相关要求控制活化利用为影响建筑安全、消防安全、周边环境的功能业态；简化审批程序，允许符合要求的既有建筑活化利用免于办理建设工程规划许可、环境影响评价，减轻审批压力，加快项目进程。
关于整合利用存量公有房屋的意见，指导通过摸清存量公有房屋资源底数、梳理社区功能短板，科学合理利用和调配老旧小区及周边富余存量公有房屋资源，允许实施市场化运作，在租金、运营管理承包费用及租期延长等方面适当予以让利，补齐公服短板，推进建立社区业态反哺机制。
通过上述政策的出台，进一步畅通老旧小区存量资源活化利用路径，着力引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力。
建立市场化运作机制，拓宽改造资金来源渠道
今年5月，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》（以下简称《办法》）正式印发，明确以政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新为基本原则，从工程建设、存量资源运营、提供便民专业服务、长效治理、专业物业管理五个方面引导社会资本有序参与。
越秀区洪桥街三眼井社区由街道牵头，整合低效空间等资源，与相关企业签订合作框架协议，开展智慧社区建设和后续管养工作，引导相关企业出资提供前期社区运营管养服务。针对小区需求，利用社区闲置空地、公房引入各类民生产业，已建成智慧奶站、自助饮水机和24小时自助打印机等；谋划利用50多平方米的公房建设无明火长者饭堂及全年龄段配餐服务，提供公益服务的同时增加商业收入，探索保本微利可持续的资金平衡模式。目前三眼井社区与相关企业已设立共同账户，约定将产业收入投入社区运营及便民设施维护。
建立长效管养机制，提升基层治理效能
为巩固老旧小区改造成果，健全一次改造长期保持的管理机制，广州印发老旧小区改造项目引入日常管养参考指引，推动建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的小区管理机制。鼓励将街道或相关部门负责的卫生保洁、绿化养护、安防、停车等费用，根据“费随事转”转移到承担日常管养工作的企业、单位或者其他合法主体，促进财政减负增效。
白云区云苑片区原本是缺乏管养的开放式社区在改造后通过“费随事转”和盘整片区200多个停车位资源，引入和家生活服务有限公司接管片区物业，提供秩序维护、片区及楼栋公共区域卫生保洁、便民维修服务等，提升居民生活便利性、舒适性，收缴的垃圾费和停车费也可支撑物业收支平衡，实现片区运营管养的可持续。