800年东漖古村改造：广州首例原址与迁建保护结合

■东漖村传统风貌建筑线索集中迁建到原址保护的祠堂两边。

“广州城内,以前比我们更大更漂亮的村,只有黄埔古村、沥滘。”

祖居东漖村的文保志愿者阿飞说起自己家乡的今昔,总是夹杂着自豪与无奈。这条有800年历史的城中村,10年前开始了全拆重建。

令阿飞稍感安慰的是,全拆因为全市性的文化遗产普查而中断,有18处传统民居与祠堂逃过钩机被列入保护,但是,零散分布的这些青砖屋如何与新建的高厦并存?保护建筑必然会成为开发建设的“拦路虎”吗?

广州较早列入全面改造、全拆重建的东漖村,采用原址保护与迁移保护相结合的方式,将18处传统风貌建筑线索集中迁建到原址保护的祠堂两边,形成传统风貌街区,重现历史风貌,协调了保护与开发的矛盾。

在数年阻滞之后,近日,施工队开始对这些保护建筑进行迁移前的拆除,并即将修缮祠堂。广州有不少旧村改造都遇到了先有改造协议、后有文化遗产保护的难题,作为广州首个原址保护与迁移保护相结合的旧村改造,东漖村可以为更多的旧村改造留下什么启示与借鉴?

■策划统筹:何姗

■采写:新快报记者 何姗 方汝敏  ■摄影:何姗

2012年:与开发商协议全面改造,仅保留两座祠堂

2013年:文化遗产普查增加保护18处民居与祠堂

2009年,东漖村被列入荔湾区第一批旧村全面改造,2010年启动拆迁,2012年,东漖村与广东保利置业有限公司(下称保利公司)签订城中村改造协议。

除原址保留两座荔湾区登记保护文物单位的祠堂外,其余尽拆,分期建设51栋住宅,以及超过10栋以上的商业楼宇。

但是,2013年6月11日凌晨,广州发生金陵台民国建筑被强拆事件,成为广州历史文化名城保护史上的一个重要的里程碑,名城保护制度建构加速,市政府开展史上最大规模的文化遗产普查,并要求开发项目必须提交历史文化保护专章,通过专家评审,才能实施开发。

通过普查,有17处传统民居被列入传统风貌建筑线索。同年,保利公司请来华南理工大学郑力鹏教授团队编制建筑遗产保护方案,设计团队让村民带着一间间房子去踏勘,增加了一处青砖屋列入传统风貌建筑线索保护。

据最早负责推荐17处传统风貌建筑线索的华理工大学张智敏博士介绍:这些建筑物为广府地区典型的三间两廊民居格局,青砖砌筑硬山单层或两层,部分为红砂岩墙基,存在少量的木雕和灰塑装饰。这些类型建筑大量分布在珠江三角洲广府核心区,并非稀有。建筑单体结构、用料及装饰并非特殊,也无材料证明与重要的非物质文化遗产相关。但因其风貌保存较好,能代表东漖村的历史风貌,故推荐作为传统风貌建筑保存。

分散的传统民居价值一般

原址保护影响开发且不好利用

“东漖村改造是保利置业第一个城中村改造项目,也是第一次碰到有建筑要保护。这是金陵台事件后政府的行政命令,房地产企业要认真执行。”保利公司的相关负责人对当年民国建筑被强拆事件记忆犹新,“我们从来没有感到难接受,这是应该的。现在都要兼顾开发和保护。但保护对开发肯定造成一定难度。”

负责编制保护方案的郑力鹏教授也感到棘手:“列入保护的建筑都不能拆,这些建筑分布很分散,如果都原址保护,整个开发就不能实施,就死火了。”

另一方面,郑力鹏分析,因为改造会按城市规划要求抬升地面,改造开发后,原址保护的建筑将处于地平面以下,不但严重影响外观效果,更有水浸、潮湿和通风不畅之虞;改造后,保护建筑被高楼包围,完全丧失其周边原有的历史环境,有悖遗产保护的初衷;又因为建筑体量小且分布零散,很难重新利用。

郑力鹏认为,对于保护级别不高的建筑物,当原址保护与三旧改造的矛盾难以协调时,迁移保护也是一种解决办法。他曾经负责广州市首例不可移动文物迁移保护的设计。2001年,为了解决珠江隧道配套的道路建设,将当时位于新隆沙东2号的广州市登记保护文物单位小蓬仙馆,按原貌原材料迁建到醉观公园里。因为有成功的经验,郑力鹏提出:传统风貌建筑比文物建筑的级别低,且多有局部损毁或被改建,价值相对较低,当全部原址保护不可能时,可以采用迁移保护与原址保护结合的方式。

根据村里提供的历史照片,在原址保护的郭氏大宗祠旁边,历史上曾有7间祠堂毗邻,村民们对此盛景津津乐道。受此启发,郑力鹏设想把18处传统风貌建筑线索迁建在大宗祠两旁,部分再现大宗祠的历史环境风貌。

村民:迁建比全拆好,可留下旧貌与记忆

开发商:迁建在绿地,不占开发用地与容积率

设计团队多次召集村委干部与村里的耆老开会,征询他们对保护方案的意见,村民们觉得很好,村委与开发商也很接受。

“我们觉得应该保留村的一部分原貌,不要全拆。这18处建筑比较有特色,有的房子的墙是用红砂岩建的,特别厚。”郭永卓参加过征询会,他说,“迁建民居、重建街巷和门楼当然比全拆好一点,起码还留下一点东漖村的旧貌,留些回忆。我们当然同意把民居迁建至郭氏大宗祠两旁,打造浓缩的东漖旧景,以后告诉子孙,祖屋原来是这样的,在改造时作为保护建筑迁建来这里,成为一种历史记忆。”

村民冯姨虽然没有参加征询会,但听说要保护18处传统风貌建筑线索,她满意地说:“保留一些青砖房肯定比全拆好一点,能纪念和留下回忆。”

增加了保护建筑,是否会占用开发用地,造成损失,又增加成本?

保利公司相关负责人说:“保护建筑迁建在绿地,不占用开发用地和容积率,这是一种创新的思维,区政府也很支持这个方案。”

“只是增加了迁建这笔不小的费用,拆和建加起来大概一千万元。”

据了解,村委对改造参与不多,主要是保利公司在负责,村委也赞成保护与迁建方案。

2014年6月11日,《东漖村建筑遗产保护规划方案》通过了专家论证。

广州市名城委委员汤国华教授认为:“一般古村落的传统风貌建筑保护方式应不同于历史文化名城中传统风貌建筑的保护。东漖村采取文物建筑原址保护与传统风貌建筑迁移保护相结合的方式是合适的, 18处分散的传统风貌建筑价值较低,迁建是可以理解的。现在土地利用要求集中开发,不可能让建议保护建筑分散占用土地;同时应充分照顾村民希望通过城中村改造来改善生活的强烈愿望,因此,迁建是大势所趋。”

他又指出:“两座区登记保护文物单位能原址保护是最好的,现在许多城中村改造中区登记保护文物单位都面临迁移,有的甚至连区文物保护单位也无法原址保护。”

郑力鹏教授认为:“原址保护与迁移保护相结合可以协调遗产保护与开发建设的矛盾,值得借鉴,否则所有城中村只要遇到几处保护建筑,整个更新就搞不定。”

但他同时提醒:“现在有不少城中村改造走到另一个极端,全部迁建,对有重要价值的区登记保护文物单位不实行原址保护。”

他建议:“列入文物保护单位的不应迁建,迁建要以重要的不可移动文物为中心,其他保护建筑迁移到其周围,可以部分再现历史环境,不要通通都迁建。”

开发商出资修缮祠堂与迁建民居

全部归属村民,由宗祠管理委员会运营

原址保护的祠堂和18处迁建的民居都将由保利公司出资修缮与重建,将来作何用?由谁来管理使用?

“所有祠堂将归属于村民,民居迁建后,是东漖股份合作经济联合社的集体物业,到时可能会委托宗祠管理委员会统一运营,收益归属全体村民,开发商不占用。”保利公司相关负责人表示。

郭永卓表示:“3间祠堂由我们管理很多年了。修缮好后还是归我们维护,功能不变,仍然用作老人活动中心、郭氏兄弟们的活动场所,不会再作其他用途。民居如何用,我们当然先征求村民意见,看怎么做比较好。”他个人则倾向于做文创类产业。

冯姨则盼望“青砖房重建后,作为历史回忆,开放给人参观,让子孙后代了解以前的房子”。

■东漖郭氏大宗祠的柱子和墙都需靠钢架支撑,个别石柱上可看到明显的裂缝和倾斜。

专家建议:迁移保护应打包,石构件要编号

东漖村改造已过去10年,近日观兰坊被拆平后,拆迁总进度超过80%,村民回迁房建设完成80%,部分新建的商品房也已经有住户入住,可祠堂修缮和民居迁建一直未动工,村民伟叔担忧道:“保护建筑的修缮和迁建拖了一年又一年,我怕拖着拖着拖到保利公司把建新楼的工程都完成后,就撇开迁建和修缮不管了。”

眼见着郭氏大宗祠倾斜、开裂,靠钢架支撑;不少列入保护的民居已倒塌,伟叔焦急万分:“这些房子很容易全塌了,现在最重要是快点开工!”

“我们也想快点修缮,但不是我们想修就能修的,这要涉及迁建民居的业主自觉配合改造,保利和村积极推动拆迁,但现在他们的诉求期望值太高了,有的很离谱,加快这些房屋的拆迁需要村和宗族长老积极做工作。”开发商保利公司相关负责人无奈道。

古建修缮的造价如何确定,迁移保护在拆与建时应注意什么技术问题?也是影响迁建的问题,东漖村能否为越来越多迁移保护的城中村改造垂范?

大宗祠开裂,部分民居坍塌

村民盼尽快修缮祠堂迁建民居

郭氏大宗祠、北溪郭公祠和澄爱书舍是东漖村仅存的3间祠堂,除澄爱书舍是传统风貌建筑线索外,其他两间是荔湾区登记保护文物单位。它们都是东漖村郭氏村民的祠堂,由郭氏村民选出的宗祠管理委员会(以下简称“委员会”)管理。

走进东漖郭氏大宗祠(以下简称“大宗祠”),只见祠堂头门用钢架支撑着,“大宗祠门口整一边都下沉了,把柱子都拉歪了。”委员会成员郭永卓说。十多年前,委员们发现,大宗祠周围新建的建筑物使祠堂地基松动,出现轻微倾斜,而到如今,整座大宗祠的柱子和墙都需靠钢架支撑,个别石柱上可看到明显的裂缝和倾斜。

穿过头门,只见祠堂中央放了一张乒乓球桌,两位村民正在打乒乓球。郭永卓说,大宗祠现在是东漖老人文娱康乐中心和郭氏兄弟们的活动场所,“正月十五后第一个星期天是每年的开灯仪式,我们会在大宗祠摆酒;清明也会在大宗祠祭祖、吃饭。”

和大宗祠一样,位于观兰坊的北溪郭公祠(以下简称“郭公祠”)平日里也是东漖老人文娱康乐中心。近日新快报记者走访时,郭公祠所在的观兰坊已被夷为平地,只剩下郭公祠兀自独立。

受保护的传统民居已经全部空置,不少青砖房出现如砖墙开裂、窗户破损、灰塑缺失等不同程度的损坏。

石街坊56号是受保护的传统民居之一,大门深锁,业主婆婆住在隔壁的房子,她说:“几百年的房子,二三十年没住人,里面都烂了。”

“大宗祠的支撑架搭了差不多5年了,拖了一年又一年,修缮和迁建仍停留在嘴上说说。”伟叔说,围绕保护建筑的修缮和迁建,保利公司请他们开会议和外出参观加起来不下十次。“会议对方案的讨论很详细,保利公司也曾带我们看过很多修缮好的祠堂,以及黄埔军校、陈家祠等由有资质施工单位原状修缮的古建筑,让我们从中选修得好的、规范的和有资质的施工队。但真正要实施很难。”

伟叔的愿望很简单:“如果真的要保护,需要尽快维修祠堂,尽快迁建18间传统民居与祠堂。”

造价难定,影响招施工单位

专家建议参照文保工程定额计价

保护建筑的修缮与迁建一直无法推进,保利公司方面也同样心急。

保利公司相关负责人告诉记者,四年前他们就想开展修缮和迁建。设计公司给出方案后,保利公司需要通过招标决定施工单位,而招标前要先找造价公司定出底价。

“我们将两间祠堂和18处传统民居和祠堂一起打包找造价公司造价。”保利公司相关负责人说,“可是找了许多造价公司都不愿意做。唉,普通建筑的造价很多单位都想做,但文物古建则不然。造价问题已经卡了两年了。”

编制《东漖村建筑遗产保护规划方案》的负责人郑力鹏教授指出,如何确定古建迁移和修缮的造价,也是个值得关注的问题。因为古建是既有建筑,迁移和修缮过程中许多情况不可预知、无法事先确定,不像新建筑那样可以事先很精确地定出造价。他建议不要按新建筑定价方式,可按照文保工程的定额计价,另外应加大不可预见的费用预算。最后按照实际产生的费用结算。

不满意补偿条件,传统民居业主不愿签征收协议

阻碍迁建推进的还有12处传统民居与祠堂的拆迁。

“大部分还没拆迁,可能只拆了观兰坊地块和其他地块的1、2栋,没那么容易能谈下来,很难的。”保利公司相关负责人感叹道,“现在保利和村都在加大力度积极推进拆迁,但没签约的这些拆迁户诉求期望值都太高了,有的太离谱了,这些人都为了自己的私利将个人利益捆绑村整体改造,这是村联社和已签约村民所不同意的,拆迁的继续推进还是需要村和宗族长老等各方积极做工作。”

新快报记者向这些民居的业主了解不愿签协议的原因,以及向已签协议的村民了解其想法,都被婉拒。

郭永卓认为:“业主们是否愿意签约主要看补偿条件是否满意。”东漖村改造的补偿原则是“拆一复一”,伟叔告诉记者:“有业主觉得青砖屋按一比一的补偿太低了。这些房子基本都是几兄弟共同所有,如果补到一比二可能可以谈一谈。”

暂由房屋拆卸施工队拆倒塌民居

未来将找有资质施工单位包拆包建

近日,位于观兰坊的6处传统民居已进行了迁建前的拆除。

郑力鹏教授介绍,对保护建筑进行迁移保护有两种方式,一种是整体搬迁,造价高且工期长。另一种是迁建,即先拆卸,搬到新址上重建起来。东漖村的18处传统民居采取迁建方式,因为这些民居都是规模较小的砖木结构传统风貌建筑。由于迁建对建筑物的遗产价值有较大不利影响,因此对建筑物中价值较高的艺术构件,如趟栊门、脊饰及墙面灰塑等,要进行整体拆卸并打包迁移,石构件的要编号,重建时对号入座,要求迁建的施工单位包拆包建,减少破损率。

保利公司相关负责人也赞同:“传统风貌建筑线索的迁建最好找有古建筑施工资质的单位承包,不论是拆还是建都比较专业。”

但是,保利公司相关负责人解释道:“观兰坊的6处保护民居里有一处是危房,而其他几处本来就塌了。在综合制定严密人工拆卸方案及请专家现场指导基础上,先让拆卸施工单位人工拆卸了观兰坊里的保护民居。”

新快报记者在观兰坊看到,青砖、木料、麻石、红砂岩和趟栊门等拆下来的构件被分类堆放在了郭公祠门前。

志愿者阿飞则怀疑道:“工人们‘偷工减料’,现在保留的物料远少于6间房子。”

对此保利公司相关负责人回应道:“拆下后完好的构件才能保留,一百多年的老房子一动就散,保留那么多已经是尽最大努力了。”

广州市名城委委员汤国华教授表示:“在迁建过程,施工队应有保护意识,小心拆卸,尽量保留可再利用的砖、瓦、木等原材料,原貌重建时用回在新建筑上。如果材料不足,可以考虑用新材料,但不要全部用新材料,迁建是否成功,就要看保留多少历史信息。”

“迁建是大势所趋,但拆和移的过程要用‘绣花功夫’,尽量多保留历史信息,不要用大锤“砰砰砰”地打掉,更不能出动钩机,这是对传统风貌建筑起码的尊重。”

对还未拆的12处传统民居和祠堂,保利公司相关负责人表示:“其他暂时不会塌的传统民居和祠堂,后续将找有资质的施工单位来做。”

开发商继续与业主沟通签约

今年内先修缮两个祠堂

据保利公司相关负责人介绍,目前,回迁房三期正在建设中,保利西悦湾已建1/3;同时,保利公司在继续和未签协议的业主们沟通。

他透露了一个好消息:“修缮施工单位的招标近期可以完成并进场施工,今年内可以先行完成两个祠堂的修缮施工。”