住建部拟出新规：买房按套内面积算 告别公摊，房价会涨吗？

有望告别令人“蒙查查”的公摊面积

金羊网记者 赵燕华

一套100平方米的房子，实际套内面积可能仅七八十平方米，其余部分是“公摊面积”——长期以来备受争议的这一现象有望终结。近日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

据了解，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。今后购房有望告别让人“蒙查查”的公摊面积？不少人感到欣喜。“羊毛出在羊身上”，住房单价会否明显提高？将来卖房又如何计算价格？也有不少人提出疑惑。

业内行家分析，事实上，这一政策在广东并非新鲜事。目前广州等地普遍采用“双轨制”，即按建筑面积（套内实际面积+公摊面积）计价卖房，销售合同则同时标明套内面积，不动产登记证中建筑面积、套内面积也均清晰列明。

公摊面积为啥公摊面积饱受诟病——

■不符国际惯例，行业“潜规则”长期沿用

一直以来，公摊面积因不符合国际惯例、认定标准相对模糊、缺乏法律法规约束等问题备受诟病。

据悉，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价，且长期以来无法律法规对公摊面积做出明确约束。

资料显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂模式，1994年从香港引进“楼花”形成内地的房屋预售制度，公摊面积也多被认为是从香港引进。

不过，2013年起，香港实行住宅物业销售新规，楼盘交易计价告别建筑面积（包括公摊面积）而采用实用面积。在内地，公摊面积却作为行规沿用至今。

■缺乏法律约束，助长部分开发商变相涨价

根据2000年开始实施的《房产测量规范》，目前我国住宅公摊面积包括：

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；2.套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

对普通的购房者来说，光是弄明白公摊面积的范围已经够“头大”的了。如果想自己测量清楚，更是几乎不可能。

事实上，开发商在办理房产证前，要请测绘公司实地测量，随后出具测绘成果报告，其中列明建筑面积、套内面积、公摊面积情况。然而，开发商往往不会把这份测绘报告提供给购房者。这就使公摊面积成了“一口价”，开发商说多少就是多少。

至于公摊面积比例，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里并无强制性规定，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。

近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用法规约束的缺位，想方设法提高公摊面积比例，有些住宅甚至超过了30%。2010年，山东高密某新楼盘公摊面积比例超过52%，使购房者大呼“受伤”。

■不止影响购房，物业费取暖费也交冤枉钱

有开发商告诉记者，开发商的计价方式是将建楼成本均摊到每套房子上，因而无论是以建筑面积还是以套内面积进行交易，本质上并无太大差别，只是每平方米均价不同而已。

对此，业内人士指出，公摊面积其实还影响未来房子使用的费用。目前，物业费的收费面积为房屋销售面积，即包括公摊面积。而北方房子往往还会收取取暖费。其收取标准也是按照房子销售面积来计算的。也就是说，大家在家里使用暖气，每个月却还要为公摊面积交取暖费。

此外，房产税征收在即，按照上海等试点城市的做法，房产税将按照建筑面积征收，这就意味着有房一族要因公摊面积缴纳更多税费。

因此，法律界人士指出，住建部拟出台新规规定“以套内使用面积进行交易”，最重要的改变并非使公摊面积不再存在，而是打好“补丁”——通过法律制度的完善，使公摊面积不再因标准缺失而致“坑人”乱象。

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专家解读：别慌！不会影响房价涨跌，不会带来资产缩水

金羊网记者  赵燕华

2月18日，住房和城乡建设部官方网站公布的一项新规征求意见稿引来关注，其中一条明确提出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。这意味着不再有“开发商说多少就是多少”的公摊面积，人们在欣喜的同时也心存疑惑——买房一族担心，公摊费用会加在套内单价上，导致房价上涨。有房一族也在算账：比如，以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积？单价怎么算？增值税岂不吓死人？针对这些热点疑问，羊城晚报记者采访了相关专家和业界人士，他们纷纷表示，拟出台的新规并不会对房价造成影响。

A.房价总体不受影响

“羊毛出在羊身上？”准备购房的余小姐担心，取消公摊面积后，公摊费用会加到套内的单价上。

广州克而瑞首席分析师肖文晓认为，住宅建筑应以套内使用面积交易是好事，让老百姓只为实实在在的住房面积买单，不再让不良售房者有浑水摸鱼的机会。必须强调的是，按照套内面积计算，虽然用来计价的平方数少了，但这不代表房屋的总价就会降低，价格始终是由供求关系决定的，计价方式变了，单价的变化最终会体现在套内面积上。执行新规的结果，必然是名义房价全线上升，但这和房价真正的涨跌无太大的关系。

地产经济学家邓浩志分析,公摊面积在华南地区争议并不大，至少广东很少，一般情况下是80%到85%的实用率，这方面争议较大的是华北及更北的地区，因为天气及建筑形式的差别，会造成一些争议。而这个政策在广东已经不是新鲜事物，以顺德为例，早已经按套内建筑面积计算十几年时间，总体上并没有产生什么影响，政策没改变供求关系，不改变成本构成，不影响建筑设计。

“房子是一套一套卖的，不能按单价随意选择面积大小，随意进行拆分合并买的，所以不会因为按套内面积计算，房价就便宜了。”在邓浩志看来，目前的不动产登记证中建筑面积、套内面积都有标注，已经很清晰了。

B.现有资产不会缩水

也有市民担心，以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积，单价怎算？到时增值税岂不吓死人？房产面积的新旧算法不同，如何能保证之后房产交易公平成为有房一族的关注焦点。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房产单价产生影响，对房产总价影响并不大。他举例，比如原来100平方米的房子售价在400万元，每平方米的单价大概是4万元，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，住建部的意见实施后，房子总价其实是不变的，但每平方米的单价可能会折合成每平方米约5.7万元，总体来说，并不会影响大家的实际财富。

江瀚说，对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下房产证上都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易时，只要根据实际套内面积进行交易即可；如房产证上没有写明套内面积，相信房地产部门也会在交易过程中对此进行一个明确的界定，对大家的日常生产生活不会有明显影响。

C.短期内或难落地

住宅建筑以套内使用面积进行交易，业内人士普遍认为，意见稿关于取消公摊的规定真正落地，可能至少还要三五年时间，目前也暂不确定是建议标准还是规定强制标准。

据业内人士称，从意见稿内容看，政策涉及住宅、商业、工程建设等多个方面，包括全装修交付等多项内容，5年内实施落地可能性非常小。

此外，意见内容实施落地还需考虑配套细则，需要找一个比较公平、稳妥的方式进行计量、转换。

中原地产首席分析师张大伟解读称，如果出台套内计价模式，需考虑之前已经入市的项目如何衔接，上述文件系征求意见，距离正式文件还很遥远。

取消公摊各地实施情况

重庆：已彻底执行17年

在国内，按套内面积卖楼执行得最彻底的是重庆。早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

广东：探索施行“双轨制”

在广东，顺德早在2000年4月就出台政策规定，凡是新批准预售和确权的商品房，均实行按套(单元)内建筑面积计算房价，每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

不过，2014年，顺德出台政策规定：缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价。自此以后，开发商售楼开始采用“双轨制”，买卖合同在“商品房的价格”这一条款上不仅仅有按套内面积计算的单价，还增加了以建筑面积计算的销售单价。

2007年10月1日，广州市则在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”，市民买楼只看套内面积即可。据观察，目前广州实行的是按建筑面积卖房、销售合同中标明套内面积的“双轨制”做法，产权证上也分别列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积，以方便换算。